Vu l’acte d’appel, le jugement attaqué, les conclusions des parties et l’ensemble des pièces versées au dossier ;

Vu la convocation des parties à l’audience du 29/09/2022 ;

En application des dispositions de l’article 19 du Code de commerce et des articles 328 et suivants et 429 du Code de procédure civile ;

Après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu que Mme F. Z. K. et M. H. K. ont interjeté appel, par le ministère de leur avocat, par acte d’appel en date du 16/06/2022, du jugement rendu par le tribunal de commerce de Casablanca le 14/04/2022 sous le numéro 4091, dans l’affaire numéro 2680/8201/2022, qui a déclaré leur demande irrecevable et les a condamnés aux dépens ;

En la forme :

Attendu qu’il ne ressort d’aucune pièce du dossier que les appelants, Mme F. Z. K. et M. H. K., ont été notifiés du jugement attaqué ; que, par conséquent, l’acte d’appel remplit les conditions requises de qualité, de délai et de paiement, et qu’il y a lieu de le déclarer recevable ;

Au fond :

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et du jugement attaqué que les appelants, Mme F. Z. K. et M. H. K., ont formé, par le ministère de leur avocat, une demande en justice devant le tribunal de commerce de Casablanca le 09/03/2022, exposant qu’ils ont conclu avec la défenderesse une promesse de vente portant sur la réservation d’un appartement en copropriété dans le cadre du programme immobilier « Al Mouhit », et que la demanderesse a versé un acompte de 50 000,00 dirhams pour cette réservation ; que, pour des raisons de force majeure, à savoir la perte d’emploi de son mari en raison de la pandémie de Covid-19 et l’impossibilité pour lui d’obtenir un prêt pour payer le solde du prix conformément aux conditions stipulées à l’article 6 du contrat pour finaliser la vente, la demanderesse a adressé à la défenderesse une notification en date du 25/01/2021 l’informant de sa décision d’exercer son droit d’option de récupérer le montant versé dans un délai de 7 jours à compter de la réception de la notification ; que cette notification est restée sans réponse malgré l’expiration du délai imparti ; qu’en conséquence, ils demandent au tribunal de condamner la défenderesse à restituer à la demanderesse, Mme F. Z. K., la somme de 50 000,00 dirhams qu’elle a personnellement versée pour la réservation de l’appartement situé dans le programme immobilier « Al Mouhit », avec intérêts légaux à compter de la date de la demande, et de la condamner aux dépens ; qu’ils ont joint à leur demande l’original du contrat, l’original du reçu portant sur la somme de 20 000,00 dirhams, l’original du reçu portant sur la somme de 30 000,00 dirhams, la notification adressée à la société en date du 25/01/2022, et le procès-verbal de l’inspecteur du travail attestant du licenciement du mari ;

Attendu que, dans ses conclusions en réponse, l’avocat de la défenderesse a soutenu qu’il ressort du contrat liant les parties qu’il n’existe aucun accord permettant aux bénéficiaires de la réservation de notifier la demanderesse avant d’avoir été notifiés par elle en vue de récupérer le montant versé dans un délai de 7 jours ; que les parties ont convenu, à l’article 8 du contrat, des causes de sa résiliation, la demanderesse conservant le droit de retenir 10 % ou 20 % du prix total de vente, selon les cas, si les bénéficiaires de la réservation expriment leur intention de renoncer au contrat conformément aux dispositions du paragraphe 2 de l’article 8 du contrat, ce qui entraîne sa résiliation ; que les demandeurs n’ont pas exprimé leur intention de mettre en œuvre les dispositions de l’article 8-2 dans leur lettre ou même dans leur demande en justice ; que la lettre produite émane uniquement de Mme F. Z. K., sans son conjoint ; que, en tout état de cause, le contrat fait loi entre les parties et que la demande de restitution du montant versé alors que le contrat est toujours en vigueur est prématurée et doit donc être rejetée ; qu’en conséquence, elle demande au tribunal, en la forme, de vérifier si la demande en justice remplit les conditions légales requises, sous peine d’irrecevabilité, et, au fond, de rejeter la demande et de condamner les demandeurs aux dépens ;

Attendu que le tribunal de commerce de Casablanca a rendu, le 14/04/2022, le jugement attaqué ;

Motifs de l’appel :

Attendu que les appelants reprochent au jugement de ne pas être fondé sur une base légale solide et d’être mal motivé, en ce qu’il a exigé qu’une action en résiliation soit intentée avant de pouvoir demander la restitution du prix, alors qu’en vertu de l’article 581 du Dahir formant Code des obligations et contrats (DOC), si le contrat ou la coutume locale prévoit que la vente est résolue en cas de non-paiement du prix, le contrat est résolu de plein droit dès le non-paiement du prix à l’échéance convenue ; qu’étant donné que les appelants n’ont reçu aucune mise en demeure de la part de l’appelée pour leur demander de payer le solde du prix, comme l’exige l’article 8 du contrat de promesse de vente, l’article 611 du DOC interdit toute clause contraire, car si le cocontractant choisit de ne pas donner suite à la vente, celle-ci est considérée comme n’ayant jamais existé et chaque cocontractant doit restituer à l’autre ce qu’il a reçu de lui ; que, dès lors que les parties en sont encore au stade de la promesse de vente et que le contrat de vente définitif n’a pas encore été conclu en raison de la force majeure, l’appelante principale est en droit de récupérer le montant de l’acompte versé ; qu’ils demandent l’infirmation du jugement attaqué en ce qu’il a déclaré la demande irrecevable, et, statuant à nouveau, de faire droit à leur demande initiale ; qu’ils ont joint à leur mémoire une copie du jugement, une copie du contrat, des reçus et le procès-verbal de l’inspecteur du travail ;

Attendu que, lors de l’audience du 29/09/2022, l’avocat de l’appelée a soutenu, dans ses conclusions en réponse, que la demande en justice est irrecevable en la forme car les appelants ont demandé la restitution des sommes versées directement, comme s’il s’agissait d’une dette de l’appelée sans cause, et n’ont pas évoqué le sort du contrat en vertu duquel les sommes ont été versées ; qu’ils auraient dû demander la résiliation du contrat en premier lieu ; que les arguments avancés par les appelants dans leur acte d’appel constituent de nouvelles demandes ; que le contrat liant les parties ne prévoit pas la résolution de plein droit en cas de non-paiement du prix ; qu’il demande le rejet de l’appel et la confirmation du jugement attaqué ; que, après remise d’une copie des conclusions à l’avocat des appelants, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision fixé à l’audience du 06/10/2022 ;

Cour d’appel :

Attendu que les appelants soutiennent que le contrat de vente n’a pas été conclu et qu’ils sont en droit de récupérer le montant versé par l’appelante principale, Mme F. Z. K. ;

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier que les appelants ont conclu avec l’appelée un contrat de réservation en vue de l’acquisition d’un appartement, en application des dispositions de l’article 618-3 bis du DOC, qui dispose que « le vendeur et l’acheteur peuvent, avant la rédaction du contrat préliminaire, conclure un contrat de réservation en vue de l’acquisition d’un immeuble en cours de réalisation » ; que ce contrat est un avant-contrat provisoire qui précède la conclusion du contrat préliminaire et dont la durée de validité est fixée à 6 mois non renouvelables en vertu de l’article 618-3 ter du DOC ; que, aux termes de cet article, l’appelée, en sa qualité de vendeuse, est tenue, dans le cas où l’acquéreur ne se rétracte pas dans un délai d’un mois à compter de la conclusion du contrat de réservation, de l’informer de la conclusion du contrat préliminaire conformément aux dispositions des articles 618-3 et 618-3 bis du DOC avant l’expiration de la validité du contrat de réservation, dont la durée n’est pas renouvelable, car le contrat préliminaire se substitue au contrat de réservation et c’est à ce contrat que la vendeuse – après l’expiration de la validité du contrat de réservation – peut se prévaloir pour obliger l’acquéreur à respecter ses clauses, de même que pour l’acquéreur ; qu’ainsi, l’absence de conclusion du contrat préliminaire après l’expiration de la validité du contrat de réservation libère chaque partie de ses obligations stipulées dans ledit contrat ; qu’il s’ensuit que l’appelante, Mme F. Z. K. – qui a versé la somme de 50 000,00 dirhams à l’appelée, comme il ressort des reçus de paiement –, est en droit de récupérer ladite somme après l’expiration de la validité du contrat de réservation sans que les parties ne soient tenues de conclure le contrat préliminaire ; que le jugement attaqué, en déclarant la demande irrecevable au motif que les appelants n’ont pas demandé la résiliation du contrat en premier lieu, alors que le contrat arrivé à expiration n’a pas besoin d’être résilié, car il est considéré comme nul à l’expiration de sa validité, est erroné ; qu’il y a lieu, par conséquent, de déclarer l’appel recevable, d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a déclaré la demande irrecevable, et, statuant à nouveau, de la déclarer recevable en la forme et, au fond, de condamner l’appelée à payer à l’appelante, Mme F. Z. K., la somme de 50 000,00 dirhams, avec intérêts légaux à compter de la date de la demande, dès lors qu’elle a informé l’appelée de son intention de récupérer le montant versé, comme il ressort de la lettre de notification avec accusé de réception, sans que celle-ci ne le lui restitue, et de la condamner aux dépens ;

Par ces motifs,

La Cour d’appel de commerce de Casablanca, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

• En la forme : Déclare l’appel recevable.

• Au fond : Le déclare fondé, infirme le jugement attaqué en ce qu’il a déclaré la demande irrecevable, et, statuant à nouveau, la déclare recevable en la forme et, au fond, condamne l’appelée à payer à l’appelante, Mme F. Z. K., la somme de 50 000,00 dirhams, avec intérêts légaux à compter de la date de la demande, et la condamne aux dépens.