وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث يستفاد من وثائق الملف انه بتاريخ 2020/09/17 قدمت الشركة العقارية ق. ا. في شخص ممثلها القانوني مقالا إلى المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء عرضت فيه أنها أصبحت. مالكة لإقامة فلوريال موضوع الرسم العقاري عدد 35031 س منذ شهر ماي 2018 وان المدعى عليه محمد س. يكثري منها الشقة رقم 13 الكائنة بالطابق الأول من العمارة التي أصبحت بحكم عامل القدم مخالفة لضوابط وقواعد البناء ومعرضة للانهيار الكامل بسبب تصدع الاعمدة الاسمنتية والجدران وفق الثابت من تقرير مكتب الخبرة الهندسية المدلى به وانها حصلت على رخصة الإصلاح واحداث تغييرات جوهرية بالبناء بتاريخ 2019/11/08 وانها وجهت اشعارا للمدعى عليه للإفراغ توصل به بتاريخ 2020/07/02 بقي بدون جدوى طالبة المصادقة عليه وافراغه ومن يقوم مقامه أو بإذنه من الشقة المذكورة تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 5000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، ولم يجب المدعى عليه رغم امهاله وبتاريخ 2021/06/17 أصدرت المحكمة الابتدائية حكمها في الملف رقم 2020/1302/564 وفق طلب الافراغ تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 100 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ. استأنفه المدعى عليه وبعد اجراء خبرة أولى بواسطة الخير محمد الغلاوي وثانية بواسطة الخبير جبران البزي أيدته محكمة الاستئناف بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض من طرفه بوسيلتين.

حيث يعيب الطاعن القرار في الوسيلة الأولى بخرق مقتضيات الفصل 59 وما يليه من في مم والمادتين 10 و 19 من القانون رقم 12.67 ذلك أن مهمة الخبير تقتصر على النقط التقنية اما النقط القانونية فتبقى من اختصاص المحكمة وان القول بان الاشغال وإن كانت مرخصة المالكة العقار لإحداث تغييرات غير ضرورية في شقة تحت الحيازة المادية والقانونية للمكتري لا بعد سببا للإفراغ المنصوص عليه قانونا خاصة ان ما آل إليه الخبير مخالف لما آلت اليه جميع الخبرات التواجهية الأخرى التي اعتبرت بان هيكل البناية يمتاز بصلابته وإن الشقق في حالة جيدة وان الاشغال غير ضرورية ولا تستوجب الافراغ وهي مجرد اشغال صيانه عادية جد محدودة خارجية وسطحية فيكون قد خالف القانون الذي يجعل على عاتق مالكة العقار القيام بأشغال الصيانة والإصلاح للأجزاء الخارجية طبقا للمادة 10 من القانون رقم 12.67 وأن الشقة التي يعتمرها في حالة جيدة وإن الإصلاحات التي أشار اليها الخبير بخصوصها تبقى على عائق الطالب طبقا للفصل 19 من القانون المذكور وإن الاشغال جارية منذ مارس 2021 في الشقق الأخرى الفارغة مما يثبت أن هاته الاشغال لا تستوجب افراغه من الشقة موضوع الدعوى وهي الخلاصة التي أنت اليها جميع الخبرات التواجهية المتعلقة بالشقق موضوع ملفات الافراغ الأخرى وان ما خلص اليه الخبير من ضرورة افراغ يخرج عن اختصاصه والدعوى تحكمها مقتضيات المادة 50 من القانون المشار اليه التي حددت بصفة حصرية حالات الافراغ ولا يدخل ضمنها الحصول على رخصة إدارية للقيام بتغييرات.

ويعيبه في الوسيلة الثانية بخرق مقتضبات المادة 50 من القانون رقم 12.67 بعدم الجواب على دفوع قانونية وفساد التعليل الموازي لانعدامه ذلك أن الخبير خلص في تقريره بأن الشقة رقم 13 التي يعتمرها لا تعاني من أي اضرار وقابلة للسكن ونفس الملاحظة خلص اليها الخبير السابق في الصفحة السابعة من تقرير الخبرة الذي جاء فيه بان الشقة تمتاز بصيانتها وهو ما يخالف ما ورد بالإشعار الموجه له فيكون غير جدي ومخالف للواقع وان المطلوبة باشرت الاشغال بالعمارة في وقت لازالت المساطر جارية بخصوص الشقق المكونة لها بصفة غير قانونية ومخالفة للتصاميم المرخصة وهو ما جعل الخبير يشير إلى أن الاشغال تشكل خطرا على ساكني الشقق وإن ما بني على باطل فهو باطل وإنه لا يمكن للمطلوبة ان تستفيد من سلوكها الغير قانوني.

لكن ردا على الوسيلتين معا لتداخلهما فانه بموجب المادة 45 من القانون رقم 12.67 يجب على المكري الذي يرغب في انهاء عقد الكراء أن يوجه اشعارا إلى المكتري يستند على أسباب جدية ومشروعة ومنها ضرورة هدم المحل المكترى وإعادة بنائه او ادخال إصلاحات ضرورية تستوجب الهدم، وبمقتضى المادة 50 منه يتعين تصحيح الاشعار بالإفراغ اذا كان هدم المحل أو ادخال تغييرات هامة عليه ضروريا ويكون الهدم أو ادخال التغييرات ضروريا اذا اقتضته وضعية البناء لانعدام الشروط الصحية والأمنية.. وانه يستفاد من وثائق الملف أن الأشعار المبلغ للطاعن تضمن كون الإقامة التي توجد بها الشقة واعتبارا لعامل القدم أصبحت في وضعية خطيرة لانعدام الشروط الصحية والأمنية وتستدعي ادخال اصلاحات وتغييرات مستعجلة ضرورية عليها وإن الخبير المعين جبران البزي أشار في تقريره الى ان العمارة التي توجد بها الشقة موضوع الدعوى أصبحت عبارة عن ورش بحيث ان جميع الحيطان الداخلية للشقق قد قدمت باستثناء خمس شقق التي لم تبدى فيها عملية هدم الحيطان الداخلية ومن بينها شقة الطاعن وان الحيطان الداخلية هدمت تطبيقا التصاميم المعمارية المرخصة بتاريخ 2019/11/08 من طرف السلطات المختصة وهي مجلس المدينة والجماعة الحضرية لأنها والوكالة الحضرية للدار البيضاء عدد 0899/2019.gucas وأضاف الخبير بانه باطلاعه على التصاميم المرخصة تبين له بأن ما هو مرخص به يعتبر تغييرا جدريا لداخل الشقق بما فيها الشقة موضوع الدعوى وجود الخبير في القريرة الحالة التي أصبحت عليها العمارة بكاملها من تشققات وتصدعات في جميع الحيطان وخاصة عند مكان تثبيت الحديد الواقي للشرفات وتدهر الصباغة واقتلاع المرطوب وظهور القضبان الحديدية وتشققات بأسفل الساريات الموجودة بالسطح وتدهور المساكة وكذا تدهور قنوات الصرف الصحي والمياه والكهرباء وكل ذلك راجع إلى كون العمارة قديمة وقد مر على بنائها ما يقارب 100 سنة وعدم صيانتها وبخصوص شقة الطالب افاد الخبير بانها لا تعانى من اية اضرار وقابلة للسكن الا انها أصبحت داخل ورش وفوقها الاشغال وذلك يشكل خطرا على ساكني هذه الشقة وكذلك الشقق التي لم تفرغ وخلص إلى أن أعمال الإصلاح والترميم والتدعيم للبناية يتطلب الافراغ وإن عملية اجلاء الساكنة وأجية كما أن الخبير محمد الغلاوي وإن أشار في تقرير إلى كون شقة الطاعن تمتاز بصيانتها فانه بعد جرده للإصلاحات والتغييرات المزمع القيام بها خلص إلى أن الوضع يتطلب الفراغ البناية ولو اقتصر الأمر على الإصلاحات ولا يستفاد أن الطاعن نازع جديا في مضمن تقريري الخبيرين المذكورين والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه وفي اطار تقديمها للأدلة المعروضة عليها وتقييمها الحالة الضرورة الواردة بمقتضيات المادة 50 التي تعتبر ادخال تغييرات هامة وضرورية على المحل ككل موجبة للإفراغ وتبين لها خاصة من تقرير الخبيرين المشار اليهما أن الإصلاحات والتغييرات المرخص بها توجب ضرورة افراغ البناية بأكملها بما فيها شقة الطاعن وتأكد لها قيام موجب الافراغ وعرضت للدفوع المثارة امامها وعللت قضاءها بأن الطلب يرمي إلى المصادقة على الاشعار المبلغ للمدعى عليه بتاريخ 2020/07/02 والحكم بإفراغه من محل النزاع تكون الإقامة التي تضم الشقة المكراة ونظرا لعامل القدم أصبحت في وضعية خطيرة على المكتري لانعدام الشروط الصحية والأمنية ما يستدعي ادخال تغييرات مستعجلة وضرورية عليها وان الاشعار بدوره مبني على نفس السبب ولم يؤسس على مقتضيات القانون رقم 12.94 المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط وأن المستأنف عليها هي المالكة للعقار موضوع الرسم العقاري عدد 35031 س الذي تتواجد به الشقة التي يكتريها محمد س. على وجه السكن وإن الثابت من الرخصة المدلى بها أنها سلمت للمالكة من أجل القيام بإصلاحات العمارة السكنية المتكونة من طابق سفلي وخمس طوابق علوية وأن التصميم الهندسي الصادر عن المهندس المكلف بالورش رضى شرايبي يبين الإصلاحات والتغييرات المتعين اجراؤها حسب دفتر الورش الصادر عن المجلس الجهوي لهيئة المهندسين المعماريين رقم 16242/36082 بتاريخ 2019/01/08 وإن الطلب قدم في اطار المادة 50 من القانون رقم 12.67 .. وان المحكمة بعد المنازعة الجدية في سبب الاشعار وموضوع الطلب وفي الخبرة المثلى بها في المرحلة الابتدائية من طرف المدعية ورغبة منها في الوصول إلى الحقيقة والاحاطة بالنازلة ارتأت الأمر بإجراء خبرة قضائية انجزها الخبير محمد الغلاوي الذي أوضح في تقريره بان شقة المستأنف تمتاز بصيانتها بسبب وجودها بالطابق الأول وبان البداية تستدعي مجرد الإصلاحوالترميم ليخلص إلى أن الوضع يتطلب الافراغ من البناية كما أمرت بخبرة جديدة حاسمة عهد بها للخبير جبران البزي الذي جاء في تقريره  » بعد الاطلاع على التصاميم القديمة والتصاميم المرخصة وبعد المعاينة الميدانية وبعد الاطلاع على شهادة الملكية للعقار بكامله تبين له … بان العمارة أصبحت عبارة عن ورش وأن جميع الحيطان الداخلية الشقق هدمت باستثناء خمس شقق والتي لا زالت لم تبتدئ في عملية هدم الحيطان الداخلية والتي توجد من بينها شقة المستأنف وان الحيطان الداخلية للشقق تطبيقا للتصاميم المعمارية المرخصة بتاريخ 2019/11/08 من طرف السلطات المختصة وموضوع الرخصة هو القيام بالتغييرات داخل الشقق وانه باطلاع الخبير على التصاميم تبين له بأن ما هو مرخص يعتبر تغييرا جذريا بداخل الشقق بحيث ان المطبخ قد تقلصت مساحته في جميع الشقق حتى نضاف غرفة في كل شفة وهو ما يتطلب الهدم والبناء من جديد مع تجديد جميع القنوات الخاصة بالماء والتطهير والكهرباء وأضاف بأن البناية تعاني من تشققات وتصدعات في جميع الحيطان وخاصة عند مكان تثبيت الحديد الواقي للشرفات وتدهور الصباغة واقتلاع المرطوب وظهور القضبان الحديدية في بعض الضالات وتشققات في اسفل الساريات الموجودة بالسطح وتدهور المسباكة التي أصبحت تؤدي دورها في منع تسربات المياه الشتوية وتشققات وتصدعات في الاسمنت الذي يكون الشريط الذي يوجد فوق النوافذ وتدهور قنوات الصرف الصحي والمياه والكهرباء وبين بان شقة المستأنف لا تعاني من آية اضرار وقابلة للسكن الا انها أصبحت داخل ورش يشكل خطرا على ساكنيها وكذلك الشقق التي لم تفرغ واستخلص الخبير بان اعمال الإصلاح والترميم والتدعيم للبناية يتطلب الافراغ وان عملية اجلاء الساكنة واجبة وان المحكمة بكامل هذا التوضيح لا يسعها الا المصادقة على خبرة الخبير جبران البزي وتأييد الحكم المستأنف وبذلك جاء القرار مرتكزا على أساس ومعل لا تعليلا كافيا وما بالوسيلتين غير جدير بالاعتبار.

لهذه الأسباب
قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالب المصاريف.